Comment re-négocier son crédit immobilier ?

En juillet, certaines banques ont de nouveau abaissé leurs taux de crédit, donnant aux emprunteurs la possibilité d’abaisser leurs taux hypothécaires. Presque tous les prêts souscrits avant la mi-2016 peuvent être renégociés avec des économies significatives et des paiements mensuels plus bas qui peuvent réduire le taux d’endettement et permettre la réalisation de nouveaux projets.

Reprise des demandes de renégociation depuis le début de l’année

Depuis le début de l’année, surtout pendant le confinement, le mouvement des renégociations de prêts a repris, comme en témoignent les chiffres de la Banque de France. Les renégociations de prêts ont représenté 32 % des nouveaux prêts en mai pour un volume de 6,8 milliards, après 47 % en avril et 9,6 milliards en avril. Une activité soutenue que Vousfinancing trouve également dans son réseau d’agences. Au premier semestre, fin juin, les renégociations de crédit ont augmenté de 53% par rapport à la même période en 2019 et leur part dans la production de crédit a doublé ! Ils représentaient 15% du crédit au premier semestre 2020, contre 7% au premier semestre 2019.

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« Le mouvement des renégociations de crédit a fortement repris cette année pour plusieurs raisons. Bon nombre des demandes déposées à la fin de 2019, alors que les tarifs étaient encore très bas, n’ont été traitées qu’en 2020, en raison de la priorité accordée aux dossiers d’acquisition. D’autre part, ceux qui souhaitaient renégocier leur crédit mais ne l’avaient pas encore fait ont pris le temps d’achever les procédures pendant l’endiguement, et comme ils ne dépendaient pas d’une signature notaire, ils ont pu conclure rapidement ces dernières semaines. Et si avec la reprise des transactions et des jours fériés dans les banques, les délais peuvent légèrement allonger cet été, cependant, il n’est pas trop tard pour renégocier son crédit !  », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancing.

Économies importantes, en particulier pour les crédits de moins de 5 ans…

Dans l’ensemble, tous les prêts souscrits à plus de 2,3% ont un intérêt potentiel à renégocier. « Il est considéré qu’un point de différence entre le taux de crédit à renégocier et les taux actuels est nécessaire pour que l’économie générée puisse rendre l’opération attrayante compte tenu des coûts encourus, qui peuvent atteindre jusqu’à 3% du capital restant dû… La différence de 0,70 point peut suffire pour des prêts récents de plus de 300 000 euros ou d’une durée supérieure à 20 ans, d’où la nécessité d’étudier la pertinence de l’opération afin de ne pas manquer une opportunité », explique Sandrine Allonier.

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En effet, pour les crédits de moins de 5 ans, l’opération est encore plus intéressante car c’est au début du prêt que vous payez le plus d’intérêts (jusqu’à 50% du paiement mensuel des deux premières années pour les prêts de plus de 20 ans a plus de 3% et même jusqu’à 60% pour les prêts de plus de 25 ans). C’est alors qu’un rachat aura le plus grand impact sur le coût total du crédit…

La possibilité de réduire la durée de votre crédit pour maximiser le gain… ou, au contraire, pour prolonger la durée pour réduire vos paiements mensuels de façon plus significative

Lorsque l’emprunteur rachète son crédit par une autre banque, plusieurs choix s’offrent à l’emprunteur :

• Soit rester sur le même terme de crédit restant et réduire son paiement mensuel grâce à des tarifs plus bas
• Soit réduire la durée du crédit en maintenant le même paiement mensuel et ainsi maximiser les économies réalisées sur le coût total du crédit
• Soit prolonger la durée du crédit de 2 à 5 ans pour réduire davantage les paiements mensuels et générer un pouvoir d’achat mensuel supplémentaire tout en réalisant des économies.

« Certains de nos partenaires bancaires acceptent de prolonger la durée du crédit racheté de 2 ans, voire de 5 ans plus rarement. Cela permet de réduire considérablement le paiement mensuel du crédit, tout en économisant encore de l’argent. C’est aussi la voie pour ceux qui possèdent et veulent faire un investissement locatif à atteindre cet objectif en réduisant la dette de leur résidence principale pour qu’elle tombe en dessous de 33% de l’endettement et puisse racheter à nouveau », explique Sandrine Allonier.

Exemple : Couple emprunté en janvier 2016, 300 000 euros sur 25 ans, acheté en juillet 2020

• Chiffre d’affaires : 4200€ nets/mois
• Taux d’intérêt initial (hors ass.) : 2.50%
• Paiement initial total (hors cul) : 1345,85
• € Taux d’endettement : 32%
• Montant du nouveau prêt (incluant tous les frais de rachat) : 261.951€

Choix 1 : Réduisez le paiement mensuel en maintenant une durée de prêt proche du solde initial

• Taux d’intérêt sur le nouveau crédit : 1.30%
• Durée du nouveau prêt : 20 ans
• Nouveau paiement mensuel : 1240€ ou une économie mensuelle de 105.85€
• Taux d’endettement : 29,5%
• Gain total sur la durée du prêt : 25 400 euros

Choix 2 : Conserver les mêmes versements mensuels et abaisser la durée restante du prêt

• Taux d’intérêt sur la nouvelle crédit : 1.15%
• Durée du nouveau prêt : 18 ans ou 2 ans d’épargne
• Paiement mensuel : 1345,85€
• Taux d’endettement : 32%
• Gain sur le coût total du prêt : 32 300€

Choix 3 : Réduire significativement le paiement mensuel en prolongeant la durée restante de 2 ans

• Taux d’intérêt sur le nouveau crédit (hors assurance) : 1,50%
• Nouveau paiement mensuel : 1165,5€, une économie mensuelle de 180,35€
• Durée du nouveau prêt : 22 ans
• Taux d’endettement : 28%
• Gain sur le coût total du prêt : 19,640€

Les conseils de Youfinance pour ceux qui n’ont pas encore renégocié leur prêt

1. Concurrence avec les banques parce que même les taux très bas varient considérablement d’une banque à l’autre en fonction des profils.
2. Préparez bien votre dossier car la banque vous demandera les 3 derniers relevés de compte, les 3 derniers bulletins de paie et surtout le relevé de remboursement afin de savoir combien vous devez encore à votre banque, ce qui peut parfois prendre plusieurs mois… Anticiper !
3. Prenez connaissance des frais avec pénalités de remboursement anticipé qui devront être payés à l’ancienne banque (3% du capital restant dû plafonné à 6 mois d’intérêt), des frais de demande et des frais de garantie pour le nouveau prêt (entre 1,2 et 2% du montant emprunté). Ces frais peuvent, sous réserve de conditions, être rétablis dans le nouveau prêt.
4. Faites le choix, si possible, de réduire la durée restante de votre prêt en conservant le même paiement mensuel que l’épargne sera plus grande grâce à un taux plus bas sur une durée plus courte et un amortissement plus rapide du crédit.
5. Profitez-en pour trouver une assurance prêt mieux adaptée et/ou plus compétitive et ainsi maximiser les économies générées par l’opération de renégociation
6. Prévoyez de conserver votre propriété — et donc votre crédit — pendant un minimum de 2 ans parce que lorsque vous rachetez, vous partez au début du prêt avec, par conséquent, un amortissement plus lent au cours des premières années…