58 % des logements mis en location en France sont classés D ou moins au DPE. Pourtant, une seule erreur sur ce diagnostic suffit désormais à faire vaciller le bail, à menacer votre droit de louer. Les chiffres ne mentent pas : depuis 2007, le Diagnostic de Performance Énergétique s’est imposé comme l’indispensable sésame du bailleur. Un bail sans ce document fait courir au propriétaire bien plus qu’un simple désagrément administratif.
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Location sans DPE : ce que prévoit la loi aujourd’hui et en 2025
Ne pas fournir de DPE lors de la location, c’est jouer avec le feu. Depuis le décret du 1er juillet 2007, tout bail de location doit comporter un diagnostic de performance énergétique en règle. Ce document, à remettre au locataire dès la publication de l’annonce, indique la classe énergétique du bien. Cette information pèse lourd lors de la signature du contrat de location.
La loi Climat et Résilience ne laisse plus de place à l’improvisation. En 2025, les logements classés G seront bannis de la location. Voici le calendrier détaillé communiqué par le ministère de la Transition écologique :
- À partir de 2025 : interdiction de louer un logement classé G
- En 2028 : élargissement aux logements classés F
- En 2034 : extension à la classe E
L’objectif est clair : accélérer la rénovation du parc locatif et retirer du marché les logements trop énergivores. Un propriétaire qui ose louer sans DPE valide s’expose à un risque sérieux : le locataire peut contester le bail, voire engager une procédure en nullité ou exiger une sanction administrative.
Le diagnostic immobilier est désormais une pièce centrale du dossier de location. Son absence n’est plus tolérée : il s’agit d’un manquement à la loi, et la pression ne fera qu’augmenter à mesure que les échéances légales approchent.
Dans quels cas l’absence de DPE est-elle tolérée ?
La loi reste stricte, mais elle reconnaît quelques situations particulières où l’obligation du diagnostic de performance énergétique ne s’applique pas. Ces dérogations sont rares et précisément définies. Pour y voir plus clair, voici les situations où la location sans DPE est permise :
- Les constructions temporaires prévues pour une utilisation de moins de deux ans
- Les bâtiments isolés dont la surface de plancher est inférieure à 50 m²
- Les monuments historiques protégés, à condition que les travaux d’amélioration énergétique risquent de porter atteinte à leur caractère
- Les bâtiments non chauffés ou chauffés uniquement pendant une période saisonnière, c’est-à-dire moins de quatre mois par an
Dans ces cas précis, la location sans DPE ne sera pas sanctionnée. Partout ailleurs, la règle s’applique sans détour : un bail sans DPE expose le propriétaire à des poursuites potentielles.
À noter également la question des DPE vierges. Si l’absence de système de chauffage ou l’impossibilité d’établir une évaluation fiable se présente, le diagnostic technique DDT peut porter la mention “DPE vierge”. Cette exception reste marginale et n’exonère pas d’annexer le document au dossier diagnostic technique. Pour chaque appartement ou logement à louer, la prudence reste de mise pour prévenir tout litige.
Propriétaires : quels risques concrets en cas de location sans DPE ?
Oublier le DPE valide à la signature du bail n’est pas un détail. Le propriétaire qui loue sans ce diagnostic de performance énergétique s’expose à des conséquences lourdes et bien réelles. Le locataire, informé de ses droits, peut saisir la justice et obtenir une baisse du loyer, ou même la résiliation du bail. Plusieurs décisions de tribunaux l’ont déjà confirmé, aucun doute n’est permis.
Le propriétaire bailleur risque également une sanction financière. Une amende pouvant grimper à 3000 euros pour une personne physique, et jusqu’à 15 000 euros pour une société. La DGCCRF surveille de près l’application de la loi. Même si le logement ne relève pas d’une passoire thermique, l’absence de DPE dans le dossier de location est une infraction. Attention aussi à la validité du diagnostic : un DPE caduc est considéré comme inexistant, avec les mêmes risques à la clé.
Les conséquences vont au-delà du financier. Un logement loué sans respecter les règles de performance énergétique prive son propriétaire de toute possibilité d’augmenter son loyer, et peut même l’empêcher de louer. Dès 2025, les sanctions s’alourdissent pour les logements classés G. Les enjeux dépassent la simple formalité : ils touchent à la sécurité du bailleur, à ses responsabilités, et à l’obligation d’informer honnêtement le locataire.
Se mettre en conformité : démarches et conseils pour éviter les sanctions
Pour louer en toute tranquillité, l’obtention d’un diagnostic de performance énergétique à jour est incontournable. Seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut établir un DPE valide. Demandez son numéro de certification et vérifiez la date du diagnostic : ces éléments garantissent la conformité du document. Le DPE doit figurer dans le dossier de location dès le premier contact avec le futur occupant.
Pour les logements classés F ou G, le diagnostic de performance énergétique recommande souvent des travaux de rénovation. La loi Climat et Résilience incite à anticiper ces obligations. Plusieurs aides existent pour financer ces travaux, parmi lesquelles MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ, qui réduisent le coût de la rénovation énergétique.
Pour éviter tout faux pas, gardez à l’esprit ces points indispensables :
- Contrôlez systématiquement la date de validité du DPE
- Pour le diagnostic, tournez-vous vers un diagnostiqueur certifié
- Joignez le DPE au dossier avant de signer le bail
- Envisagez les travaux recommandés pour améliorer la performance énergétique du bien
Anticiper et s’entourer de professionnels de la gestion locative reste la meilleure stratégie, surtout lorsqu’on souhaite éviter les contentieux et garantir le respect des règles. Le diagnostic de performance énergétique n’est plus une simple formalité. Il engage la responsabilité du propriétaire et offre au locataire une information transparente sur la consommation énergétique du logement.
Au fil des années, le DPE est passé d’un simple document à une véritable clé de voûte du contrat de location. Ignorer cette réalité, c’est s’exposer à bien plus qu’une simple amende. Propriétaires, la loi avance, et votre bail aussi.