Où faut-il investir en 2020 ?

Avec des taux de prêt immobilier de plus en plus bas, la dynamique du marché immobilier ne s’affaiblit pas. La pierre reste l’un des investissements privilégiés par les Français, surtout ceux qui la voient comme un moyen de générer des revenus supplémentaires. Si vous voulez aussi acheter à louer, voici notre classement des villes à investir en 2020.

1. Toulouse : 3100 euros/m² pour un appartement, 6,7% en un an

La ville rose est en tête de notre classement des meilleures villes à investir en 2020, car elle rassemble de nombreux atouts. Toulouse est avant tout une ville dynamique où siègent de nombreuses entreprises. L’activité économique est donc attrayante pour les actifs. C’est aussi une ville jeune, avec plus de 100 000 étudiants.Toulouse est connue pour son environnement de vie agréable, qui attire chaque année près de 6000 habitants supplémentaires. C’est aussi la deuxième ville française où les employés aimeraient travailler après Bordeaux (Great Place à Prix Work 2018). Le transport est facilité grâce à la présence de deux lignes de métro. La troisième ligne devrait être livrée en 2025, ce qui devrait donner un nouveau potentiel aux quartiers desservies. Avec une moyenne de 3100€ par mètre carré pour un appartement, le prix au mètre carré reste raisonnable à Toulouse, malgré une forte augmentation en 1 an ( 6,7%). Bien que l’arrivée de la LGV (future ligne à grande vitesse) place la ville à seulement 3h17 de Paris, elle ne devrait pas subir une hausse de prix éblouissante comme Bordeaux ( 60% en 10 ans). Comme toujours avec un investissement locatif, si vous investissez à Toulouse, assurez-vous que le logement sélectionné est proche des transports, des commerces, et du point d’activité (université, école, entreprises…).

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Investissements éligibles à Toulouse : droit Pinel, droit Denormandie, déficit foncier, droit Malraux (présence d’une zone PSMV).

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2. Nantes : €3.231 par m², 8,6% en 1 an

Située à 2 heures de Paris par TGV, la capitale des ducs de Bretagne continue d’attirer à l’ouest. En conséquence, les prix de l’immobilier à Nantes continuent d’augmenter, enregistrant une hausse moyenne de 8,6% par rapport à l’année écoulée. Comme les loyers ne suivent pas, le rendement des investissements locatifs tend à diminuer, surtout dans l’Hyper-Centre.Mais Nantes a encore quelque chose à convaincre : avec un environnement économique très dense et l’un des meilleurs réseaux de transports publics de France, elle est aussi l’un des plus attractifs villes grâce à son patrimoine prisé par les touristes et à sa proximité avec la côte atlantique. Pas étonnant qu’il y ait une forte demande sur le marché locatif. Ainsi, avec un loyer moyen de 11,4 euros par mètre carré et par mois, Nantes a toujours un potentiel de rendement intéressant, avec 4,2% brut. Le prix moyen d’un appartement est toujours abordable, avec 3231 euros par mètre carré.

Investissements éligibles à Nantes : droit Pinel, droit Denormandie, déficit foncier, droit Malraux (zone PSMV).

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3. Lille : 2836 euros /m², 3,5% en un an

Lille reste l’une des villes les plus attrayantes pour l’investissement locatif en 2020. Avec plus d’un million d’habitants, son agglomération occupe la place de la 4ème métropole de France derrière Paris, Lyon et Marseille. Située à 1h30 de la capitale par TGV, la ville est au cœur de l’activité économique européenne. C’est aussi une ville marquée par la présence de nombreux étudiants. Pour l’investissement locatif, Lille intra-muros offre de nombreux avantages. Il maintient des prix raisonnables (2836 euros par m² pour un appartement en moyenne). Comme le loyer moyen observé est de 13,2 euros/m² sur la ville, le rendement potentiel théorique peut dépasser 5 %. Dans un année, les prix ont augmenté de 3,5%.

Investissements éligibles à Lille : droit Pinel, droit Denormandie, déficit foncier, droit Malraux (présence d’une zone PSMV).

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4. Rennes : 3,012€ par m², 6,5% sur 1 an

Une autre ville où le marché immobilier a tendance à s’envoler. Comme d’autres villes de l’Ouest, Rennes devient l’une des villes les plus attrayantes de France, notamment pour l’investissement locatif. Avec 3000 euros par m² en moyenne pour un appartement et un loyer de 11,3 euros par m² par mois, le rendement théorique est d’environ 4,2% brut.Rennes est aussi une ville étudiante, grâce à la présence de nombreuses universités et écoles. C’est en particulier cet aspect qui attire les investisseurs, qui peuvent, par exemple, compter sur l’achat de maisons pour établir un colocataire ou un logement pour la location meublée. Après une hausse des prix de 6,5% en un an, le marché immobilier semble néanmoins avoir tendance à une accalmie dans ces domaines. les mois derniers. Toutefois, le marché locatif reste dynamique.

5. Angers : 2 034€ par m², 5,8% sur 1 an

Angers  : c’est la révélation du classement 2020 de l’investissement locatif. Avec des prix immobiliers toujours accessibles, un potentiel de rendement intéressant et une faible vacance locative, la capitale de Maine-et-Loire propose un certain nombre d’actifs pour un placement immobilier. A 1h40 de Paris grâce au LGV, Angers est une ville étudiante aussi prisée pour sa qualité de vie. Le marché locatif est particulièrement dynamique, avec des propriétés qui y sont louées très rapidement. Des prix raisonnables, juste au-dessus de 2000 euros par mètre carré en moyenne pour un appartement, sont également un argument de choix. Si l’hyper-centre est populaire, d’autres quartiers offrent un certain potentiel avec l’arrivée de la future ligne de tramway B à 2022. Soyez attentif à l’emplacement si vous choisissez d’acheter à louer.

Investissements éligibles à Angers : loi Pinel (la ville a réintégré la zone B1 depuis l’été 2019), loi Denormandie, déficit foncier.

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6. Montpellier : 2895€ par m², 1,4% sur 1 an

Montpellierest classé en bonne place dans notreclassement des meilleures villes pour faire un investissement locatif en 2020. Bien que les prix semblent se stabiliser ( 1,4% en un an), elle reste une commune attrayante.Montpellierest prisée pour sa qualité de vie et sa position stratégique, non loin de l’Espagne. C’est aussi le 7ème centre universitaire de France, qui attire 60 000 étudiants chaque année. Un pool de locataires potentiels qui convainc de nombreux investisseurs immobiliers. Côté économie,Montpellier est reconnu comme le deuxième monde capital de startups par UBI Mondial. De nombreux projets de développement sont également en cours, combinant le logement et l’activité économique. La ville accueille également de grandes entreprises (IBM, Sanofi, Alstom…) et 18 parcs d’affaires comptant environ 2000 PME. Avec moins de 3000 euros par mètre carré pour un appartement, l’achat de biens immobiliers est plus raisonnable que dans de nombreuses autres villes. Son loyer de 12,60€ par m² et par mois en moyenne peut donner l’espoir d’un taux brut de rendement de 5% par an.

Investissements éligibles à Montpellier : droit Pinel, droit Denormandie, déficit foncier, droit Malraux.

7. Strasbourg : 2913€ par m², 4,9% sur 1 an

Avec moins de 3000 euros par m² pour un appartement, Strasbourg est également l’une des villes abordables pour un investissement immobilier locatif . La capitale alsacienne est prisée par les familles, les jeunes travailleurs et les étudiants grâce à la présence de nombreuses écoles et universités internationalement reconnues. Il abrite de nombreux Institutions européennes.Strasbourg est également une ville dont le centre historique est classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Bien desservi par les transports, il a une forte demande de location. Fait majeur, les petites unités de logement ne sont pas les plus populaires : pour un investissement locatif , il est préférable de donner la préférence à 2 et 3 chambres. Avec 11,7€ par m² et par mois en moyenne pour le loyer, la ville suggère une rentabilité brute potentielle de 4,8%.

Investissements éligibles à Strasbourg : droit Pinel, droit Denormandie, terrains déficitaires, droit Malraux (zone PSMV).

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8. Nanterre : 5026€/m² pour un appartement, 5,1% en un an

Seule ville d’Île-de-France dans notre classement, Nanterre est l’une des communes du Grand Paris à regarder de près. A deux pas du centre d’affaires de La Défense, la commune fait l’objet de de nombreux projets d’urbanisme qui pourraient accroître son attrait. Si les 3 autres communes sur lesquelles repose le pool d’emplois de La Défense ont déjà vu monter les prix de l’immobilier (Courbevoie, Puteaux et La Garenne-Colombes), Nanterre fait pour le moment le bureau de l’oubli. Une réputation à moitié teintée et un certain environnement enclavé ne l’ont pas favorisée. Mais la construction de nouveaux quartiers, la création d’un hub économique, l’arrivée de la ligne 15 du métro pour 2030 et l’extension du RER E à l’Ouest donnent un potentiel incroyable à certains quartiers, tels que La Folie ou Les Groues.A ce jour, un appartement peut acheter en moyenne 5026€ par mètre carré, jusqu’à de plus de 5% en un an. Un prix qui reste raisonnable pour l’ouest de la France. Avec 18.5€ /m²/mois pour une location, Nanterre vous propose un rendement de 4.4% brut par an. Investissements éligibles à Nanterre : droit Pinel, droit Denormandie, déficit foncier.

9. Lyon : 4500€ par carré mètre, 11% en un an

Lyon est stratégiquement situé au cœur de l’Europe : à 2 heures de Paris en train, la ville est également proche de la Suisse et de l’Italie. Peut-être est-ce pourquoi il a été acclamé par les entreprises (présence de nombreux sociaux) et a montré un grand dynamisme économique. C’est aussi la 2ème ville étudiante de France : près de 150 000 personnes par an viennent suivre leurs cours d’enseignement supérieur. Avec tous ces avantages, Lyon conserve sa qualité de valeur sûre pour un investissement locatif . Néanmoins, avec la forte hausse des prix ces dernières années ( 11 % en 1 an et 64 % en 10 ans), les rendements locatifs ont tendance à s’éroder. Vous devez toujours payer en moyenne 4500€ pour un appartement en ville. Le rendement brut moyen attendu est de 3,3%, ce qui reste correct pour la 3ème ville de France en termes de nombre d’habitants, sans être exceptionnel. De grandes opportunités sont encore à saisir, mais pour combien de temps ?Soyez prudent, comme toujours choisir l’emplacement de votre investissement locatif avant de vous lancer.Investissements éligibles à Lyon : droit Pinel, droit Denormandie, déficit foncier, droit Malraux (zone PSMV)

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Villes qui voient leur potentiel se détériorer pour l’investissement locatif en 2020

Pour faire un investissement immobilier rationnel, il faut prendre soin de choisir correctement son emplacement. Attention car malgré leur aura, certaines villes ont vu leur potentiel baisser considérablement, en raison de la forte hausse des prix. C’est le cas à Paris et à Bordeaux, dont la hausse a considérablement réduit le rendement desinvestissements locatifs . En outre, les prix approchent probablement d’un point culminant, ce qui peut rendre sceptique quant au potentiel de plus-value à long terme (en particulier dans le cas de taux d’intérêt plus élevés) .D’ autres villes doivent être étudiés de près avant de commencer. C’est par exemple le cas de Marseille, qui souffre d’un marché très disparate. Si vous voulez y investir, il est préférable d’avoir une très bonne connaissance de la ville en y ayant vécu. Nice a également vu ses prix augmenter depuis 10 ans et semble aujourd’hui avoir atteint son plus haut niveau. Malgré des taux d’emprunt extrêmement attractifs, les prix de l’immobilier ont chuté de 1,2 % en un an.

Conseils à suivre avant d’investir dans l’immobilier

Quelle que soit la ville et son attrait général, ne jamais s’engager aveuglément dans l’investissement immobilier. D’un quartier à l’autre, d’une rue à l’autre, le potentiel du logement peut changer radicalement et de mauvaises affaires est toujours possible.Les meilleures propriétés potentielles sont, dans la plupart des cas, situées près des transports et à proximité des commodités. Le centre-ville est bien sûr souvent idéal, bien que plus cher que la périphérie. Visitez toujours le site avant d’acheter pour voir pour vous-même l’attractivité d’un emplacement et le potentiel d’une propriété. Faites également votre étude de marché, pour voir si le loyer souhaité pour le logement choisi est compatible avec le rendement que vous attendez de lui. Rappelez-vous que dans l’immobilier, lesmeilleurs investissements sont les propriétés qui trouvent le plus facilement locataires et fournissent un rendement correspondant à vos objectifs patrimoniaux.

Source de prix/m2 pour les appartements et les développements du marché : Best Agents.com, octobre 2019.

Source : ideal-investor.fr

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B&Y Finance est une société de courtage indépendante spécialisée dans le commerce de prêts immobiliers autour de Lille, dans la région des Hauts-de-France.

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Investir dans l’immobilier : L’importance de la rentabilité locative !

Cela parait logique, acheter un appartement pour le louer ne se fait pas sur un coup de tête. Il est indispensable de calculer la rentabilité d’un bien, avant de finaliser votre projet. Bien entendu, se renseigner sur les loyers au m2 carré, c’est un début, mais c’est loin d’être suffisant. Vous aurez beau acheter un bien sur la ville de Toulouse, première de notre classement, si vous ne trouvez pas de locataire, vous n’aurez aucune rentabilité. Alors, comment pouvez-vous vous assurer de votre future rentabilité locative ? Nous allons vous donner quelques conseils, qui devraient vous permettre de rentabiliser l’achat de votre futur bien locatif.

1. Le choix du quartier. Il n’y a pas que la ville qui a son importance. Le quartier l’est tout autant. Non seulement vous devrez être vigilant quant à la renommée de ce dernier, mais vous devez aussi vous assurer qu’il corresponde bien aux locataires que vous ciblez. Par exemple, si vous cherchez à louer à des étudiants, le quartier sélectionné devra être proche des grandes écoles, être bien desservi des transports en commun et également pas trop loin des endroits pour faire la fête les week-ends.
2. Le choix du bien. Là encore, le bien doit correspondre aux attentes, si vous désirez trouver des locataires. Si vous cherchez à louer à des familles avec enfants, il faudra que le nombre de chambres corresponde et également que le coin nuit soit bien séparé de la partie jour. La cuisine sera également importante pour la préparation des plats familiaux, et possiblement une terrasse pour prendre les repas dehors, lorsque le soleil est au rendez-vous. L’ascenseur dans l’immeuble sera également quasi obligatoire pour monter les courses, ne pas avoir à porter la poussette, …
3. Négocier les prix. La rentabilité immobilière passe aussi par des talents de négociateur. En premier lieu, cela se fera avec le propriétaire du bien que vous souhaitez acquérir. Il s’agit alors de trouver le meilleur prix, pour que votre offre soit acceptée sans payer le prix fort. Il vous faudra donc étudier le prix du marché dans la ville et dans le quartier. Ensuite, vous devrez aussi négocier lors de l’obtention de votre crédit. Le plus simple est de déléguer cette tâche à un courtier immobilier, qui le fera tant sur le taux du crédit, que sur l’assurance emprunteur.
4. L’option des dispositifs d’investissement immobilier. Vous ne le savez peut-être pas, mais il est possible de se dégager des bénéfices supplémentaires, en plus du loyer. C’est notamment le cas des réductions d’impôts, si vous optez pour un bien acheté sous le dispositif de loi Pinel. Si vous remplissez les conditions requises, vous pouvez économiser jusqu’à 21 % du prix du bien sur 12 ans de location. Pour de la location meublée, vous avez aussi le dispositif LMNP (connu aussi sous le nom de loi Censi-Bouvard). Cela permet de récupérer la TVA du bien (soit 20 %) et d’avoir également une réduction d’impôt sur 9 ans.
5. Définir le type de location en fonction de la demande locale. Là encore, c’est une question de logique. Vous devez prendre en compte les besoins de la ville et du quartier où vous comptez investir. Si vous vous trouvez dans une zone touristique, le logement meublé et saisonnier semble donc une bonne solution. Par contre, si vous visez un quartier résidentiel, le logement non meublé et à l’année sera à envisager. Vous pouvez également vous renseigner si la mise à disposition d’un bien en colocation peut intéresser, si vous êtes proche d’une fac ou d’une grande école.
6. Revendre au bon moment. L’investissement immobilier et sa rentabilité ne s’arrêtent pas au moment de trouver des locataires. Vous devez également vous projeter dans la revente éventuelle, si vous ne comptez pas garder ce bien. Normalement, en ayant suivi les étapes précédentes, vous ne devriez pas avoir trop de difficultés pour trouver des acquéreurs. Néanmoins, vous devez aussi être vigilant au cours du marché immobilier, lorsque vous envisagez la revente. Parfois, il est nécessaire de patienter un peu, si vous en avez la possibilité. À d’autres moments, si vous avez connaissance de projets qui peuvent mettre en péril la revente, il vaut mieux prendre les devants, avant de faire face à une moins-value.