L’ Inspection Générale des Finances (IGF) vient de publier son « rapport d’évaluation sur le système d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel », la fin d’une mission commandée par le gouvernement. L’ analyse de ce rapport est très pertinente et les conclusions semblent être en parfaite harmonie avec nos observations sur le terrain.
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Selon le rapport :
— Investissement dans l’immobilier locatif en vertu de la loi PINEL est vendu 30% plus cher que l’investissement immobilier dans l’ancien ; Selon ce même rapport, ce n’est pas une caractéristique particulière à l’immobilier vendu à PINEL, mais à l’immobilier neuf vendu à VEFA.
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— En l’absence d’une réévaluation des prix de l’immobilier ancien au cours de la période d’investissement, la rentabilité d’un nouvel investissement immobilier acheté 30% plus cher que l’ancien est négative ou du moins excessivement faible ; rentabilité de l’investissement PINEL est basée sur une hausse des prix de l’immobilier au cours de la période d’investissement.
Bref, ce rapport met en évidence ce que nous avons toujours expliqué ici et qui est au cœur de l’objectif du système fiscal PINEL : l’achat d’une propriété neuve est beaucoup trop cher par rapport à la même propriété ancienne ; la réduction d’impôt PINEL n’est qu’une incitation à effacer, totalement ou partiellement, cette coût ; Si cette mesure fiscale n’existait pas, personne n’achèterait de nouveaux biens immobiliers collectifs ! Un créneau fiscal a toujours une raison d’être ! Il s’agit de diriger l’investissement des épargnants vers des actifs qui sont dans l’intérêt public mais qui ne seraient pas rentables en l’absence d’un avantage fiscal. Le rapport redécouvre le fil de coupe : c’est précisément parce qu’investir dans de nouveaux biens immobiliers n’est pas rentable qu’un créneau fiscal est nécessaire pour construire de nouveaux logements. Mais ce créneau fiscal, bien que indispensable pour le marché de la construction de nouveaux logements, a également de nombreux effets négatifs :
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— Pour les habitants : la concurrence sur l’acquisition de terrains pousse les promoteurs à concevoir des logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine normalisation du logement et parfois à une faible qualité d’utilisation ;
— Pour l’Etat : en plus des difficultés de pilotage, l’appareil ne réalise que faiblement sa réduction objective des loyers. Seulement 9,3 % du montant accordé par l’État pour la réduction d’impôt entraîne des réductions de loyer ;
— Pour les collectivités locales : la réduction automatique des impôts ne tient pas compte des priorités des politiques locales du logement, notamment en termes de localisation, de nombre et de type de logements. Les communautés interrogées ont également signalé l’impact sur la dégradation des condominiums et même des quartiers ;
— Pour l’investisseur privé : le l’attrait de la réduction d’impôt semble obscurcir dans la moitié des cas un rendement net global négatif après 9 ans, excluant l’effet de la hausse des prix de l’immobilier. Ce rendement s’explique notamment par une réduction de 30% sur les prix de l’ancien par rapport à la nouvelle
Pourquoi l’immobilier neuf est-il 30% plus cher que l’immobilier ancien ?
Acheter une propriété à VEFA signifie payer 20% de TVA, cela signifie payer le coût de la construction (main-d’œuvre, matière première, maçon, assurance dix ans,…), mais aussi la rémunération de tous les intermédiaires de l’industrie immobilière (marge du promoteur, rémunération du vendeur commercial de la propriété). Récemment, les professionnels de la vente de nouveaux biens immobiliers sous exonération fiscale ont estimé que moins de 9 -10% commission, leur activité était non rentable. En outre, le rapport souligne la différence dans le prix de vente d’un immeuble neuf selon qu’il est vendu à un investisseur PINEL ou à un futur propriétaire occupant ou à une institution institution. L’investisseur PINEL, aveuglé par l’obtention d’une réduction d’impôt s’engage à payer son bien immobilier plus cher que le futur propriétaire occupant ou l’investisseur institutionnel. Ainsi, les prix de vente des logements destinés à PINEL sont plus élevés ; la marge du promoteur est plus élevée sur les logements PINEL afin de réduire les prix de vente pour les occupants ou les propriétaires institutionnels. Le rapport explique simplement :
« Un grand nombre d’interlocuteurs interviewés par la mission (association EDC, gestionnaires immobiliers et promoteurs immobiliers) ont souligné que, pour les nouveaux immeubles, l’aspect fiscal joue un rôle clé dans l’investissement locatif, en tant que déclencheur psychologique.
Elle éclipse complètement les questions du rendement locatif et de la valeur supplémentaire ou inférieure en cas de revente éventuelle. Selon les interlocuteurs que nous avons rencontrés, les investisseurs privés veulent que cet investissement ne leur prenne pas du temps et que les différents aspects sont gérés par des professionnels à la fois lors de l’acquisition uniquement pour la location de la propriété. »
« Selon les interviews menées par la mission, les investisseurs Pinel semblent négocier le prix moins que les futurs propriétaires et propriétaires institutionnels, et donc permettre aux promoteurs d’augmenter le prix qu’ils paient pour acquérir le terrain.
Dans les zones éligibles, il semble raisonnable de penser que la concurrence entre les promoteurs les encourage à concevoir des programmes qui attirent les investisseurs Pinel, ce qui peut conduire à une certaine normalisation des logements construits ou même à une réduction de la qualité.
De plus, les promoteurs interrogés par la mission ont indiqué que les personnes qui investissent dans Pinel assument une partie du coût du logement social, dont le prix de vente dans le cadre d’un même programme est très bas.
Mais alors, devrions-nous fuir l’investissement dans l’immobilier locatif PINEL ?
La qualité d’un investissement est toujours fait au moment de l’achat. Il est indéniable qu’investir dans l’immobilier coûte 30% plus cher que son prix de revente ne peut pas être un bon investissement ! Au cours des 30 dernières années, les épargnants investisseurs qui ont profité des régimes fiscaux pour investir dans l’immobilier locatif ont fait de bons investissements grâce à la hausse constante des prix de l’immobilier. Il n’est pas raisonnable de s’appuyer sur une augmentation permanente des prix pour investir. Dans l’état des offres d’investissement groupées dans PINEL, il n’est probablement pas rentable d’investir dans PINEL. Néanmoins, il y a une solution que nous détaillons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier » : Vous construisez votre propre investissement immobilier locatif PINEL ! Vous n’avez pas besoin de passer par un CGP, un fiscaliste ou une banque pour investir dans PINEL, vous pouvez tout à fait acheter un terrain constructible et y construire une (petite) maison. Cela implique que votre maison soit construite par un constructeur de maisons détachées, et le suivi de votre chantier de construction, mais le prix de construction sera d’environ 1500€ /m² auquel il faudra ajouter le prix du terrain. Dans cette situation, vous contrôlez votre prix d’achat et serez en mesure de faire un Pinel Investment très rentable !