Vous envisagez de vous lancer dans l’activité d’achat et de revente de biens immobiliers ? Pour devenir marchand de biens immobiliers, quel est le statut juridique dont vous avez besoin ? Micro-entreprise, SASU, que vaut-il mieux privilégier ?
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel dont l’activité est l’achat et la vente de biens immobiliers de toutes sortes. Il peut s’agir de maisons individuelles, d’appartements, d’immeubles de bureau, de fonds de commerce et même de terrains à bâtir.
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A tort, le marchand de biens est souvent confondu avec un agent immobilier. Pourtant, la différence est de taille.
En effet, l’agent immobilier est mandaté par un propriétaire pour trouver un acquéreur potentiel à la maison individuelle ou au logement qu’il souhaite vendre. Il est donc un intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur.
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A l’inverse, le marchand est lui-même propriétaire du bien qu’il propose à la vente.
Quel statut pour exercer ce métier ?
Pour exercer ce métier, quel est le statut juridique le plus approprié ? Peut-on opter pour la micro-entreprise ou l’entreprise individuelle ? SASU ou EURL, quelles possibilités ?
Le statut de micro entrepreneur
Bon nombre de personnes se lancent aujourd’hui dans l’entrepreneuriat en optant pour la micro-entreprise. En ce qui concerne l’activité de marchand de biens, ce statut n’est pas envisageable en raisons des nombreuses restrictions notamment en ce qui concerne le plafond de chiffre d’affaires. Celui-ci est trop bas pour cette activité.
L’entreprise individuelle à responsabilité limitée
L’EIRL, entreprise individuelle à responsabilité limitée, pourrait être un statut envisageable. Toutefois, dans l’activité de marchand de biens, il est primordial de pouvoir différencier son patrimoine personnel de son patrimoine professionnel.
Le statut de l’EIRL n’offre pas à ce jour par la garantie nécessaire pour protéger son patrimoine personnel.
L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée
L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est une structure juridique qui peut répondre à tous les impératifs pour exercer cette profession. En effet, cette SARL unipersonnelle protège les biens du gérant en les différencient de ceux de l’entreprise.
Ainsi, en cas de difficulté financière, les biens appartenant aux dirigeants ne sont pas saisis. Le seul cas de figure où ils peuvent être saisis, c’est s’il est possible de démontrer qu’il s’agit d’une faute grave ou d’une faute de gestion. Cela reste toutefois exceptionnel.
La société par actions simplifiées unipersonnelle
La société par actions simplifiée unipersonnelle ou SASU reprend les caractéristiques de la SAS. Là encore, le patrimoine personnel est protégé et ne peut être saisi, même en partie. La SAS est donc tout indiqué pour exercer le métier de marchand de biens.
Par ailleurs, dans le cadre de la SASU, le dirigeant est affilié au régime de la Sécurité Sociale. Il est en effet employé de sa propre entreprise et bénéficie de fait de tous les avantages qui en découlent.
Au revanche, par rapport à l’EURL, les formalités de constitution sont plus complexes et plus coûteuses.
Bien évidemment, si vous n’êtes pas le seul et unique associé de votre future entreprise de marchands de biens, vous pouvez opter pour les statuts juridiques que sont la SARL et la SAS. Ces statuts offrent les mêmes avantages à tous les associés.
Les avantages et les inconvénients des différents statuts
Maintenant que nous avons évoqué les différents statuts juridiques pour exercer la profession de marchand de biens, vous devez savoir que l’EIRL permet de protéger son patrimoine personnel. Toutefois, l’inconvénient majeur est qu’il ne permet pas toujours une séparation nette entre les biens personnels et professionnels.
Vous devez souligner que cette forme juridique n’est pas adaptée aux projets à forte croissance. Effectivement, elle impose des charges sociales importantes ainsi que des obligations fiscales qui peuvent rapidement s’alourdir.
L’EIRL peut subir une certaine stigmatisation auprès des banques qui voient en ce type d’entreprise un risque accru en matière de solvabilité.
L’EURL :
La principale différence entre l’EURL et l’EIRL se situe au niveau du mode d’imposition. Là où l’EIRL est imposée sur ses revenus professionnels nets après déduction des dépenses professionnelles courantes (charges), elle bénéficie toutefois d’une protection accrue quant à la responsabilité civile, ainsi que pour la solidité financière lorsque les projets sont de grande envergure.
En revanche, l’inconvénient majeur est que ce statut engendre des frais supplémentaires au niveau des charges sociales. De fait, même si le régime fiscal et social qui s’applique à l’EURL lui permet d’être considérée comme une entreprise individuelle pour certains aspects, cela n’a pas que des avantages.
La SASU :
Le principal avantage du statut SASU reste sa souplesse et son autonomie. Effectivement, la société par actions simplifiées unipersonnelles offre une certaine liberté dans sa gestion ainsi qu’une très grande flexibilité dans tous les aspects liés aux ressources humaines (embauche ou licenciement).
Toutefois, vous devez rappeler que cette forme juridique peut être jugée plus complexe aussi bien en termes de formalités administratives qu’en matière fiscale. La création d’une SASU implique donc un coût financier relativement important.
La SASU s’avère être le statut juridique idéal pour mener une activité de marchand de biens. Il offre une protection optimale du patrimoine personnel tout en permettant une grande liberté dans la gestion et les ressources humaines. Vous devez envisager l’EURL ou encore l’EIRL si vos projets sont moins ambitieux.
Les démarches administratives pour devenir marchand de biens
Devenir marchand de biens est un projet qui nécessite des démarches administratives rigoureuses. Pour exercer cette activité, vous devez disposer d’un numéro SIRET ainsi que d’une carte T professionnelle.
La demande de la carte T professionnelle doit être effectuée auprès de la CCI (Chambre de Commerce et d’Industrie) ou bien auprès de la CMA (Chambre des Métiers et de l’Artisanat). Cette dernière sert à justifier votre qualité en tant qu’intermédiaire dans les transactions immobilières.
Il faudra aussi fournir plusieurs documents liés à votre entreprise comme le K-bis, le justificatif du siège social, le bail commercial si nécessaire.
Au-delà des formalités administratives obligatoires pour obtenir une carte professionnelle, il faut respecter certaines règles dans l’exercice même du métier. Dans un contexte où les arnaques sont fréquentes sur le marché immobilier, il est primordial que les acheteurs aient confiance en vous en tant que professionnel. La transparence sera donc votre meilleur atout pour instaurer cette relation basée sur la confiance.
Dès lors qu’un client potentiel se présente chez vous pour acheter ou vendre son bien immobilier :
• Vous devez lui expliquer clairement vos motivations quant à l’acquisition éventuelle du bien.
• Lui donner toutes les informations relatives au bien selon sa demande : surface habitable Carrez, nombre de pièces…
• Informer votre interlocuteur sur tous les travaux envisagés après acquisition ainsi que leur coût estimatif.
• Présenter un compte rendu exhaustif des diagnostics techniques du bien immobilier.
• Lui fournir toutes les informations relatives aux garanties couvrant le bien qu’il envisage d’acheter.
Il est essentiel que vous soyez informé sur :
• Les obligations comptables et fiscales liées à votre entreprise, notamment celles liées à la TVA immobilière,
• Le cadre juridique général relatif aux transactions immobilières,
• Les mesures visant à protéger les consommateurs contre les pratiques frauduleuses (loi Hoguet).
Être marchand de biens implique un certain nombre de formalités administratives rigoureuses qui doivent être effectuées dans le respect des règles en vigueur afin d’exercer aussi ce métier. La transparence sera aussi un atout essentiel pour instaurer une relation basée sur la confiance avec vos clients potentiels.